Покупать или подождать?

Покупать или подождать?
На эти вопросы за круглым столом еженедельника «Биржа» 13 октября искали ответы эксперты, руководители нижегородских банков, застройщики и риэлторы.
Казалось бы, чего гадать — вот в недавней беседе Президента Владимира Путина и руководителя Сбербанка Германа Грефа прозвучало, что если и покупать недвижимость, то сейчас! Кому-то их слова прибавили решимости — всё, берем ипотеку! А иных насторожили: почему сейчас? Что ждет нас завтра — подорожают дома и квартиры? Будут свернуты программы господдержки? Вырастет цена ипотечных кредитов? В общем, бури ждать на рынке недвижимости или штиль прогнозируют специалисты?

Введение в экономику

Шаронов-кв-150.jpg
Александр Шаронов, 
руководитель комитета по бюджетам и налогам Областного законодательного собрания, председатель правления НБД-Банка:

— Мы слышим много прогнозов о сроках окончания кризиса или достижении «дна», а что в реальности? Есть признаки, которые можно рассматривать как позитивные. Например, исполнение областного бюджета 2016 года идет с опережением прогноза, утвержденного в начале года. В частности, налог на прибыль при плане около 29 млрд рублей собирается с перевыполнением на 8 млрд, идет перевыполнение и по акцизам. Является все это показателем нового тренда или нет — трудно сказать.

Проблема в том, что потребительский спрос не растет, а падает, хотя по некоторым сегментам, в частности, по розничному товарообороту, в 2016 году есть и положительный сдвиг по сравнению с прошлым годом.

Думаю, ожидать серьезного роста доходов населения вряд ли приходится.

Основные риски, на мой взгляд, в очень высокой нестабильности экономики. Сегодня мы живем, можно сказать, в другой стране по сравнению с той, что была у нас 2–2,5 года назад в плане как экономической ситуации, так и внешней политики.

Горизонты планирования существенно сократились. И предприниматели гораздо консервативнее подходят к новым проектам и принятию решений по инвестициям. Да и в масштабах домашнего хозяйства люди стали консервативнее, осторожничают с крупными покупками и инвестиционными вложениями.

Если мы говорим про рынки недвижимости, то большая часть сделок реализуется с использованием инструмента ипотеки, объемы выдачи которой сейчас существенно сократились. Хотя государство предоставляет поддержку в виде ипотеки по любому сегменту рынка: первичному и вторичному жилью, долевому строительству. Но потенциальные покупатели не в государстве сомневаются — в себе: а вдруг не потянем…

Дискуссии федеральных ведомств показывают существенное расхождение мнений Минэкономразвития и Минфина в прогнозах на 2017 год. Недавно сошлись на том, что ВВП расти будет на уровне 1%.

Таким образом, мы можем надеяться на вялый рост экономики, но рассчитывать на него всерьез, по-моему, преждевременно.

Насчет бюджета Нижегородской области 2017 года. Будет ли он, как говорят, профицитным? Пока я не видел правительственных цифр, но есть определенные надежды на дальнейший рост оборонки, например, которая в нашем регионе представлена достаточно серьезно.


Перспективы господдержи

видманова.jpg
Юлия Видманова, 
начальник Управления жилищной 
политики и имущественных отношений министерства социальной политики Нижегородской области:

— Мы продолжаем реализовывать федеральную программу «Молодая семья», программу «Бюджетная ипотека». Граждане могут включиться в программу «Молодая семья», условия ее четко прописаны, и никаких изменений по поводу сокращения программ нет. Среди молодых семей эта программа пользуется популярностью.

Еще нами реализуется федеральная программа «Жилье для российской семьи», срок завершения которой намечен на конец 2017 года.

Жилье по этой программе строится на площадках, отобранных министерством строительства Нижегородской области. Наше министерство отвечает за ведение сводного списка по ЖРС, в настоящее время в список включены 4689 семей, 30% из которых — 1574 семьи — уже заключили договоры долевого участия. То, что 4689 семей включены в сводный список по ЖРС, не означает, что они купят жилье. Это означает, что они имеют право приобрести жилье в рамках этой программы. 70% ждут, а 30% уже определились с выбором.

Но тянуть с решением по программе ЖРС смысла нет. Если думаете приобрести жилье в рамках этой программы, то надо, взвесив финансовые возможности, решаться.


Что надо учесть

дахин.JPG
Андрей Дахин, 
доктор философских наук:

— Если мы говорим о жилье эконом-класса, то, прежде всего, привлекает его цена. Затем следует соотношение качества и стоимости, а третье — это социальная среда. Но покупатель жилья не всегда задумывается о ней при покупке.

Когда он выбирает, то, как правило, знакомится с экономическими и технико-технологическими параметрами. Появляясь в микрорайоне, в котором планирует жить, человек уже видит: обеспечена территория социальным комфортом или это почти пустыня.

У многих застройщиков теперь есть и парковки, и пруды, и небольшие парки. А где гарантия, что через неделю после новоселья пруд и парк не будут закиданы мусором? Где гарантия, что это не отпугнет потенциальных покупателей квартир в следующем доме?

У нас почти нет «генераторов», которые бы «вносили» в новые жилые районы социальную активность. Хочу обратить внимание застройщиков на эту позицию, потому что потом возникнет дилемма: как, например, поддержать порядок на новой территории — полицейским с дубинкой или за счет организации самоуправления.

В Нижнем Новгороде второй год на базе РАНХиГС работает некий прообраз инкубатора социальных проектов, и есть идея поставить в годовой календарь форум с условным названием «Гражданские инициативы для социального развития территорий», приурочив его к 4 ноября.

Мы готовы показать отработанные социальные проекты, и нам интересно, как на них посмотрит застройщик, создающий новые территории. Если найдем взаимопонимание, то дальше можно будет понять, каким образом зерна этих проектов «пересаживать» на новые территории.


Тренды. Почему именно сейчас?

корнилов.jpg
Олег Корнилов, 
руководитель Управления по работе с партнерами ОАО «Сбербанк России»:

— За девять месяцев 2016 года долю новостроек по ипотеке Сбербанк увеличил до 30%. Мы видим, что предпочитают наши клиенты. Они выбирают крупных проверенных застройщиков из числа наших партнеров, которых мы аккредитовываем и к репутации которых предъявляем жесткие требования. Большое внимание уделяем и качеству застройки, инфраструктуре, производственной истории партнера.

В 2016 году новостройки покупают больше, чем в 2015-м.

Почему советую приобретать квартиры именно сейчас? Во‑первых, сезон. В IV квартале выдается ипотечных кредитов и соответственно покупается квартир до 40% от объемов всего года. Во-вторых, обычно все совместные программы застройщиков и банков заканчиваются в конце года, новые программы стартуют во II квартале нового года. К тому же непонятно, продолжится господдержка ипотеки или нет. Сейчас ставка составляет 11,4%.

Еще в конце года бывают различные акции. У нас, например, есть акция по новостройкам тех застройщиков, которые не подпадают под господдержку, есть акция для молодых семей.

Процентные ставки находятся сейчас практически на докризисном уровне. Наконец, так же, как и автосалоны, застройщики предоставляют скидки под конец года. В общем, IV квартал — лучшее время для приобретения квартиры.


Выгода взаимодействия

путехов.JPG
Андрей Петухов, 
заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ГК «ЭкоГрад»:

— Каждый девелопер может строить модель взаимодействия с банком, государством или другими игроками по-своему. Существует, скажем, такое взаимодействие, как тандем, когда девелоперы и крупные банки создают совместные продукты или по субсидированию ставки, или по предоставлению спецусловий на определенный пул квартир, или на какой-то другой основе, и в результате происходит «сращивание» банков и девелоперских структур.

И в нашей компании имеется постоянный пул партнеров, мы сотрудничаем с 15 банками, выдающими ипотечные кредиты. Основная доля выдачи приходится на Сбербанк. Причин несколько. Среди них и огромное доверие клиентов Сбербанку, и высокая технологичность сервисов. Например, для клиентов очень удобен сервис подачи заявок он-лайн. Сейчас мы разрабатываем совместный продукт по субсидированию ставки (это маркетинговый продукт, маркетинговая ставка 3%, которую мы вывели на рынок с июля совместно со Сбербанком), который становится мощным импульсом для клиентов.

Взаимодействие у нас построено на разных уровнях компании. В каждом нашем офисе продаж постоянно присутствует консультант Сбербанка. Для клиентов — это и сервис, и элемент доверия, и ускорение процесса выхода на сделку. То есть тандем как одна из форм взаимодействия позволяет, не меняя цен и не прибегая к другим инструментам, повысить доступность квартиры для покупателя. Такой маркетинг дает объем продаж и увеличивает количество сделок.

Осень — благоприятное время для решения жилищных вопросов. Цены после лета на региональном рынке недвижимости весьма привлекательны; они снижались с 2015 года и сейчас достигли равновесия, цена покупки достаточно оптимальна.

К тому же — сезонный всплеск: люди придерживают продажу своей «вторички» до осени. И осенью всегда наблюдается разнонаправленный вектор: девелоперы проводят сезонные акции, а параллельно идет колебание, корректировка на вторичном рынке.

Рынок по цене стабилизировался, но в таком состоянии находиться долго не будет. По моим прогнозам, уже с весны начнется плавная корректировка в сторону роста цен. Затишье перед ростом, сезонные предложения и достаточно доступная ипотека по докризисным ставкам дают возможность покупателям покупать квартиры на выгодных условиях именно сейчас.


Не стесняйтесь требовать гарантии

малыгина.jpg
Ирина Малыгина, 
директор агентства недвижимости ООО ПКФ «Кварц»:

— В ПКФ «Кварц» около восьми лет работает аналитическая группа. Она оценивает весь нижегородский рынок жилой недвижимости, а рынок новостроек в ежемесячном режиме, так как наша компания сама является застройщиком.

В 2016 году новостройки действительно обходят «вторичку». Господдержка дает людям хороший шанс улучшить свои жилищные условия, и если они выбирают квартиры, то делают выбор в пользу новостроек именно благодаря этой господдержке. И неспроста мы на всех уровнях тревожимся, что господдержка действует только до конца 2016 года.Поэтому тем, кому действительно нужно жилье, я рекомендую покупать квартиру в новостройке именно сейчас.

12 ноября Нижегородская гильдия риелторов планирует провести во Дворце спорта выставку-продажу недвижимости. В этот день нижегородцы смогут приобрести квартиры у надежных застройщиков со всевозможными скидками и акциями. Будет хороший выбор.

Сегодня в Нижнем Новгороде официально осуществляют продажи 92 площадки, но на самом деле их гораздо меньше. Одни застройщики открыто приостановили объекты, другие делают вид, что продают, но на самом деле не продают.

В Гильдии риелторов создан комитет по новостройкам. И вскоре можно будет узнать об аккредитованных объектах. Мы гораздо жестче банков подходим к аккредитации объектов. И на данный момент мы считаем аккредитованным 31 объект. Мы не можем говорить: рекомендуем — не рекомендуем. Мы только предоставляем выбор, что можно приобрести.

Не секрет, что сейчас у ряда застройщиков сложная ситуация с финансированием строительства. Поэтому рекомендую клиентам при покупке квартиры в новостройке спрашивать о гарантии достройки. У каждого серьезного застройщика эти гарантии должны быть.


Мода на новое «платье»

Горелик-Борис-кв-150.jpg
Борис Горелик, 
генеральный директор ГК «Триумф»:

— Мы в большей степени общаемся с нижегородской бизнес-аудиторией, и в настоящее время ее взгляд прикован к движению нежилых объектов, которые составляют около 10% от всего рынка недвижимости. Вопрос «покупать или подождать?» для значительной части бизнес-аудитории звучит более жестко: «продавать или уже поздно?» Ликвидность рынка нежилых объектов упала примерно наполовину, при этом практически не пострадал тот сегмент, который генерирует устойчивые денежные потоки. Относительно контрактно-долевого участия в новостройках. Мы из года в год вводим потребителей в заблуждение, подменяя понятие и продавая финансовый контракт (или контракт на долевое участие), говоря: ты купил квартиру. Люди не покупают квартиру, оплачивая контрактно-долевое участие. Они покупают надежду на квартиру, то есть покупают дорожную карту, которая должна привести их к квартире. При этом происходит то, что должно происходить: интерес к новому платью (мы у себя в компании ввели новый термин: «каменные пиджаки») становится все более востребованным по сравнению с сегментом «секонд-хэнд».

Продолжение на стр. 14

(Нет голосов)
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии.
Пожалуйста зарегистрируйтесь или авторизуйтесь