Спасти дольщика

Спасти дольщика
Госдума предприняла очередную попытку защитить права граждан
Фото: Кира Мишина
Государственная дума РФ одобрила в первом чтении законопроект о страховании ответственности застройщиков перед дольщиками. Однако участники рынка сомневаются, что этот закон даст хоть какой-нибудь эффект, кроме «психологического».
Суть документа — в создании единого для всей страны некоммерческого общества взаимного страхования (ОВС). Все застройщики, которые привлекают средства дольщиков, должны будут делать отчисления в единый фонд. Если кто-то из строителей обанкротится или не полностью выполнит свои обязательства перед дольщиками по возведению жилья, то пострадавшие граждане получат компенсацию из фонда. Страховые тарифы и правила взаимного страхования застройщиков будет утверждать общее собрание членов общества.

В пояснительной записке к законопроекту депутат Госдумы РФ Александр Хинштейн, инициатор законопроекта, указывает, что цена квадратного метра в результате введения нового порядка вырастет примерно на 4%. Зато, по словам народного избранника, дольщики будут защищены от банкротства застройщиков. Сейчас в таких ситуациях граждане рискуют остаться и без квартир, и без денежных компенсаций.

Ко второму чтению документа автор обещал внести несколько существенных поправок. Во-первых, предусмотреть возможность альтернативных вариантов защиты интересов дольщиков: страхование ответственности застройщиков в коммерческих организациях или получение банковской гарантии на сумму привлеченных от дольщиков средств. Правда, отмечает Хинштейн, эти варианты обойдутся застройщику дороже, следовательно, цена «квадрата» при выборе одного из них вырастет больше, чем на 4%.

Во-вторых, в ходе второго чтения предполагается дополнить законопроект положениями, где бы прописывалось, кто и как будет оценивать финансовую устойчивость общества взаимного страхования, где будут размещаться средства фонда и так далее.

Надо отметить, что на сегодняшний день проблема обманутых дольщиков не утратила своей актуальности, хотя и не стоит так остро, как несколько лет назад. По данным Александра Хинштейна, в России насчитывается около 107 тыс. обманутых участников долевого строительства.

По словам начальника управления инвестиционных программ и капитального строительства министерства социальной политики Андрея Воронина, в Нижегородской области тоже есть подобные случаи с недобросовестными застройщиками. Так, на сегодняшний день правительством Нижегородской области сформирован перечень проблемных домов, расположенных на территории региона, в который включены сведения о 26 объектах. Количество граждан, вложивших денежные средства в строительство данных домов, уточняется. Сейчас можно сказать о том, что в официальный реестр обманутых дольщиков включено 219 человек. Фактически их количество больше, и работа по формированию списка ведется в постоянном режиме.

«Спрогнозировать рост или снижение числа обманутых дольщиков, и соответственно количества «проблемных» домов не представляется возможным, так как на это влияет много факторов, — говорит Андрей Воронин. — Известны случаи, когда зарекомендовавшие себя на строительном рынке компании замораживают стройки и банкротятся, и дольщики данных компаний попадают в категорию «обманутых». Установить барьер, ограждающий потенциальных дольщиков от действий недобросовестных застройщиков, сложно. В связи с этим я думаю, что законопроект о страховании ответственности строительных компаний перед дольщиками нужен, так как он будет являться дополнительной гарантией защиты прав людей».

Тем более что законодательство в этой сфере почти не проработано. На сегодняшний день инструментом государственного регулирования в сфере долевого строительства многоквартирных домов является Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу 1 апреля 2005 года. Согласно его положениям застройщик несет ответственность перед участниками долевого строительства — вплоть до выплаты неустойки при нарушении сроков сдачи жилья. 

Однако этот закон совершенно не отвечает на вопрос, что делать дольщикам, если строительная компания банкротится. Конечно, есть ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», но в соответствии с ним далеко не всегда люди получают полную компенсацию потерь. Исправить это положение как раз и призвано создание ОВС.

К тому же, как показывает практика, застройщиками не всегда соблюдаются требования Федерального закона № 214, что приводит к нарушению законных прав и интересов дольщиков. По словам директора «Нижегородского центра научной экспертизы» Татьяны Романычевой, нередко строительные компании работают не по договорам долевого участия, а по инвестиционным контрактам. В результате с юридической точки зрения их нельзя назвать «обманутыми дольщиками», только «обманутыми вкладчиками». Они фактически становятся в один ряд с участниками различных финансовых пирамид, которые, как известно, почти всегда не получают свои деньги назад в полном объеме. У людей, которые вложились в строительство жилья, ситуация еще более печальная — им нужны даже не деньги, а жилье. В результате они не получают ни того ни другого. «Эту проблему новый законопроект не решает», — уверен эксперт.

Риэлторы считают, что принятие нового закона если и скажется на рынке недвижимости, но не так уж и сильно. По мнению генерального директора ГК «Триумф» Бориса Горелика, люди как участвовали в долевом строительстве жилья, так и будут участвовать. Это вызвано дефицитом жилья на первичном рынке. «Предложение намного меньше спроса, у большинства застройщиков очереди расписаны на много лет вперед, — говорит он. — Именно это и заставляет людей оплачивать фактически еще не произведенный товар. Эту ситуацию может переломить только увеличение объемов строительства». Но эксперт не прогнозирует изменения ситуации: «В нашей стране вряд ли что-то изменится в ближайшем будущем, так как войти на этот рынок довольно сложно — высокие барьеры, как административные, так и денежные». «Конечно, если люди будут знать, что есть эффективный защитный механизм, то они будут более охотно вкладывать деньги в строящееся жилье, особенно если новый механизм скажется на стоимости квадратных метров, но это не сильно скажется на структуре продаж», — добавляет Борис Горелик.

А вот у строительного рынка есть некоторые опасения. Так, отдельные эксперты считают, что цены могут подняться выше, чем на указанные 4%. По словам директора по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» Ольги Сажиной, закон предусматривает обязательное страхование ответственности застройщика. Стоимость обязательств по договорам долевого участия в многоквартирном доме может доходить до нескольких сотен миллионов рублей. Если нужно будет страховать всю сумму, то любой страховщик — неважно, будет это страховая компания или ОВС — берет на себя очень высокий риск. Соответственно и цена полиса будет очень высокой.

Хотя опасения по поводу нового закона разделяют не все. Начальник отдела организационно-правового обеспечения и менеджмента качества НП СРО «Объединение волго-вятских строителей» считает, что ничего страшного для строительной отрасли с принятием нового закона не произойдет. «Это почти не скажется на цене квадратных метров, — говорит он. — Полагаю, не будет даже тех 4%, которые озвучены официально, изменения составят не более 1%. Любой новый вид страхования сложно просчитать, поэтому ставки назначаются «примерно», и обычно они не очень высокие. Например, стоимость страхования ответственности перед третьими лицами (за которое и отвечает СРО) составляет всего 0,07–0,2%, а ведь страховые случаи не так уж и редки. Что же касается дольщиков, то у нас их в стране порядка 100 тыс. человек, а строится жилья по договорам долевого строительства — миллионы квадратных метров ежегодно, так что процент «обманутых» относительно небольшой. Поэтому даже когда спустя несколько лет придет время корректировать ставки, не думаю, что их сильно поднимут».


Сажина-Ольга.jpgОльга Сажина
Директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»

Я не верю, что этот закон окажет должный эффект. Даже обязательное страхование ответственности перед дольщиками не гарантирует защиты их прав. Всегда будут недобросовестные застройщики, которые экономят на страховке. Они обратятся в страховую компанию, которая предложит наименьшую цену. В результате может сложиться ситуация, когда и сам застройщик, и страховщик — банкроты. Так что новый закон не защитит людей от мошенников, зато усложнит ведение бизнеса добросовестным застройщикам.

Хотя все же большинство случаев с обманутыми дольщиками — следствие неосторожности инвесторов. Например, участок, на котором строится микрорайон «Юг», мы взяли за 170 млн рублей. Раньше он выставлялся на аукцион за 1,7 млрд рублей. Учитывая, что туда надо тянуть коммуникации на 1 млрд, себестоимость «квадрата» могла быть и 100 тыс. рублей. Между тем какой-нибудь застройщик вполне мог не рассчитать своих сил, собрать деньги с дольщиков, купить этот участок по высокой цене, а потом понять, что не справится, и объявить себя банкротом. Чтобы не допускать таких ситуаций, государство должно контролировать, кому и по какой цене оно дает участки.


Авербах.jpgАлександр Авербах
Президент НП «Нижегородская гильдия сертифици-
рованных риэлторов»

Я считаю правильным принятие нового закона. Ведь покупатель квартиры, обычный человек, заведомо находится в более слабой позиции. Юридическая безалаберность свойственна России. Потратить 1–2 тыс. рублей, чтобы спасти вложенные миллионы, для большинства людей кажется слишком дорого. Так что государство должно играть роль защитника интересов населения, ведь покупка жилья — это не только коммерческий, но и социальный вопрос.

В то же время я не думаю, что это как-то скажется на рынке продаваемой недвижимости. Ведь очень многие сейчас обращают внимание на репутацию застройщика, а это гарант исполнения не только финансовых, но и других обязательств. Ведь при улучшении жилищных условий будущие собственники рассматривают многие факторы, и риск потерять деньги — только один из них. Во-первых, оценивают качество жилья, во-вторых, — социальный статус: многие не хотят видеть хамоватую молодежь, сидящую на лавочке, хотят жить в чистом районе. Так что в любом случае покупка строящегося жилья — риск, пусть и не финансовый. И вот как раз его-то новый законопроект и не учитывает.


(Нет голосов)
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии.
Пожалуйста зарегистрируйтесь или авторизуйтесь
 Еще на странице